L’immobilier locatif

Prenons un exemple : les SCPI

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (la « pierre papier ») se déclinent en plusieurs catégories, les SCPI de rendement étant les plus courantes. Elles donnent accès à l’immobilier d’entreprise, un investissement au rendement élevé, sans que vous ayez à assumer la gestion locative.

Une SCPI acquiert un parc immobilier locatif et en assure la gestion. Non cotée, elle reverse chaque trimestre les loyers perçus à ses associés, c’est-à-dire aux porteurs de parts (donc vous).

Autre atout : une SCPI détient plusieurs biens immobiliers, ce qui permet au souscripteur de répartir son investissement et de mutualiser le risque locatif.

L’investissement démarre à quelques milliers d’euros et peut être dimensionné selon les capacités financières du souscripteur.

Un financement à crédit est possible : l’effet de levier est alors favorable au regard des taux actuels.

Les taux de distribution sur valeur de marché (DVM) sont attractifs : 4,85% en moyenne pour 2015. Rapporté au risque, ce rendement se montre attrayant et concurrentiel face à d’autres placements, dont l’assurance vie (fonds en euros).

On trouve aussi des SCPI dites fiscales.

Elles visent des avantages fiscaux précis : la loi MALRAUX, le déficit foncier ou le dispositif PINEL (terminé le 31 décembre 2024). En échange de cet avantage, la rentabilité des SCPI fiscales investies en immobilier résidentiel reste faible : avant fiscalité, le DVM s’établit en moyenne entre 2 % et 3 % net par an, soit un rendement bien moins intéressant.

Souscrire des parts de SCPI vise le plus souvent à obtenir des revenus complémentaires : immédiatement si l’achat est réglé comptant, à terme s’il est financé à crédit.

Cette solution vient utilement compléter les dispositifs de retraite par capitalisation : une fois les parts payées, elles procurent un revenu régulier sans aucune charge de gestion et peuvent être cédées en tout ou partie.

Dans une démarche d’ingénierie patrimoniale plus élaborée, elles servent aussi à optimiser la transmission du patrimoine, l’ISF et la trésorerie à moyen ou long terme d’une société patrimoniale…

Pour mettre en œuvre ces stratégies, il faut connaître parfaitement la situation et les objectifs du souscripteur, ce qui suppose un bilan patrimonial réalisé par un expert.

Pour clore ce chapitre consacré à l’immobilier comme moyen de préparer ou de compléter sa retraite, mentionnons encore :

• L’acquisition de biens en nue-propriété :

L’investisseur acquiert un appartement ou des parts de SCPI dans le cadre d’une convention de démembrement temporaire, bien encadrée, dont la durée moyenne va de 7 à 20 ans.

Comme il ne perçoit aucun revenu pendant le démembrement, la nue-propriété est évaluée entre 80 et 50% de la valeur en pleine propriété, selon la durée.

Les sommes placées en nue-propriété servent ainsi à bâtir un patrimoine immobilier et à disposer d’un revenu à terme, au moment de la retraite.