LES SOLUTIONS PERSONNELLES
Il s’agit d’un investissement patrimonial, destiné à produire des revenus à la retraite puis à être transmis (un bien haut de gamme conservé dans le patrimoine).
Il agit directement sur l’impôt, grâce à des réductions importantes.
L’investissement est sécurisé.
Vous achetez un immeuble ancien à rénover, situé en secteur sauvegardé.
La réduction d’impôt atteint 30% du montant des travaux de l’année, dans la limite de 100 000€ de travaux par an et pendant 3 ans au plus.
Dans le dispositif de défiscalisation Malraux 2015, la réduction d’impôt est étalée sur la durée de paiement effectif des travaux, sans pouvoir excéder 3 ans après la délivrance du permis de construire.
Selon l’aménagement de la loi Malraux 2015, l’avantage fiscal suppose de s’engager à restaurer l’immeuble dans son ensemble et à louer les logements nus, comme habitation principale, pendant 9 ans au minimum.
Cet engagement de location, en loi Malraux 2015, doit débuter dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux de l’immeuble.
Une Autorisation Spéciale délivrée par le Préfet (ASP) est obligatoire pour les travaux de restauration en loi Malraux 2015 ; elle doit être obtenue « avant » leur démarrage.
Les Architectes des Bâtiments de France suivent nécessairement les travaux.
Exemple : Prenons un biologiste de 45 ans, associé d’un laboratoire. Il veut se constituer un patrimoine immobilier de très bonne qualité et alléger une fiscalité sur ses revenus qu’il juge galopante. Il entend préparer au mieux sa retraite, qu’il ne prévoit pas avant 67 ans pour sa génération, en la complétant par les loyers d’un bien immobilier de tout premier ordre.
Marié, il a 1 enfant, et son épouse n’a pas d’activité professionnelle.
Sa rémunération de gérance (Art62 du CGI) s’élève aujourd’hui à 120 000 €, avant impôt, donc après paiement de ses charges sociales personnelles. Propriétaire de sa résidence principale depuis 10 ans, il garde une capacité d’épargne confortable. À 40 ans, il a ouvert un contrat de retraite Madelin, alimenté à hauteur de 300 € par mois.
Il profite en outre, dans son laboratoire, d’une épargne salariale (PEE et PERCO) qu’il optimisera grâce à un abondement à 300% (12 172 € d’épargne annuelle en 2015, versements volontaires et abondements confondus).
Il choisit d’investir dans un programme de rénovation de l’hôtel Crillon à Avignon (Loi MALRAUX), au dernier étage (avec ascenseur) : un appartement doté de plus de 25m2 de terrasse, avec une vue magnifique sur la cité des Papes.
Ce T3 de 71,39 m2 s’acquiert pour 359 500 €, soit 251 724 € de travaux et 107 776 € de foncier. Une fois le bien rénové livré, le loyer sera de 615 € net. L’intéressé règle les frais de notaire par un apport personnel et emprunte 360 000 € sur 20 ans à 2,30%, assurance comprise.
Première année, appel de fonds de 30% (décembre 2016) pour les travaux, soit : 75 517€, avec une réduction d’impôt de 30%, soit 22 655€ sur vos revenus 2016
Deuxième année, appel de fonds de 40% (2017) pour les travaux, soit : 100 689€, avec une réduction d’impôt de 30%, soit 30 206€ sur vos revenus 2017
Troisième année, appel de fonds de 30% (2018) pour les travaux, soit : 75 517€, avec une réduction d’impôt de 30%, soit 22 655€ sur vos revenus 2018
Le financement de ce bien sur 20 ans se répartit comme suit. En pratique, un peu plus de 50% du bien est pris en charge par les réductions d’impôt et par les loyers perçus.
Moyennant un effort mensuel moyen de 1 320 €, vous réalisez une économie d’impôt globale de 139 605€ sur les revenus de cet investissement, non fiscalisés durant 16 ans.
Le tableau accessible par le lien ci-dessous estime la retraite de ce biologiste, ainsi que les revenus tirés de son patrimoine.
À 67 ans, sa retraite (essentiellement celle de la CAVP) est évaluée à 2 800 € par mois, nets de prélèvements sociaux.
Il aura également des capitaux de 334 790 € (issus de son épargne salariale) et un contrat Madelin qui ajoutera 385 € par mois à sa retraite (rente viagère réversible à 100%).
À 67 ans, son bien en loi Malraux lui procurera au minimum 830 € avant fiscalité (loyer revalorisé au fil des années précédant sa retraite), soit près de 30% de sa retraite annuelle obligatoire.
Ce bien protège en outre son épouse, qui n’a pas d’activité professionnelle, en cas de décès en cours de carrière (emprunt assuré) ou au moment de la retraite (usufruit). Cet actif de qualité pourra aussi être transmis à leur enfant.
Avec près de 5 700 € net par mois de revenus globaux, nets de fiscalité, ce biologiste et son épouse peuvent aborder sereinement la retraite sur le plan financier, grâce notamment à un patrimoine judicieusement diversifié (financier et immobilier).