Investissement patrimonial dans le cadre de revenus futurs à la retraite et de transmission (bien haut de gamme que l’on conserve dans le patrimoine).
Permet d’agir directement sur l’impôt par le biais de réductions importantes
Sécurisation de l’investissement
Vous investissez dans un immeuble ancien à rénover, secteur sauvegardé.
Vous avez 30% de réduction sur le montant des travaux annuels avec un maximum de 100 000€ de travaux par an, durant 3 ans maximum.
La réduction d’impôt de la loi de défiscalisation Malraux 2015 s’étale sur la période du paiement effectif des travaux et ne doit pas dépasser 3 ans après la date de délivrance du permis de construire.
Dans le cadre de l’aménagement de la loi Malraux 2015, la réduction d’impôt est conditionnée à l’engagement de restaurer l’ensemble de l’immeuble et de louer les logements nus à usage d’habitation principale pendant une durée minimale de 9 ans.
L’engagement de location en loi Malraux 2015 doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement des travaux de l’immeuble.
Les Travaux de restauration en loi Malraux 2015 doivent obligatoirement faire l’objet d’une Autorisation Spéciale délivrée par le Préfet (ASP) « avant » le démarrage des travaux.
Les Travaux sont nécessairement suivis par les Architectes des Bâtiments de France
Exemple : Un Biologiste est associé au sein d’un Laboratoire. Il est âge de 45 ans et souhaite se constituer un patrimoine immobilier de très bonne qualité tout en diminuant une fiscalité sur ses revenus, galopante . Son objectif est de préparer au mieux sa future retraite programmée selon lui pas avant 67 ans pour sa génération avec en la complétant de loyers issus d’un bien immobilier de tout premier ordre.
Il est marié, 1 enfant et son épouse ne travaille pas.
Sa rémunération de gérance (Art62 du CGI ) est actuellement de 120 000 €, avant impôt et donc une fois les charges sociales personnelles acquittées. Il est propriétaire de sa résidence principale depuis 10 ans et il conserve une capacité d’épargne confortable . A 40 ans il a ouvert une retraite Madelin sur laquelle il verse 300 € par mois.
Par ailleurs il bénéficie d’une épargne salariale (PEE et PERCO) au sein de son laboratoire, qu’il optimisera avec un abondement à 300% (12 172 € d’épargne annuelle en 2015 versements volontaires et abondements confondus).
Il décide d’investir dans un programme de rénovation de l’hôtel Crillon à Avignon (Loi MALRAUX) un appartement au dernier étage (avec ascenseur) avec plus de 25m2 de terrasse et une vue magnifique sur la cité des Papes.
Le prix d’acquisition de ce T3 de 71,39 m2 est de 359 500 € dont 251 724 € de travaux et 107 776 € en foncier. Le loyer à la livraison du bien rénové sera de 615 € net. Il fait un apport pour les frais de Notaire et emprunte 360 000 € sur 20 ans à 2,30% assurance comprise.
Appel de fond 1ere année 30% (décembre 2016) pour les travaux soit : 75 517€ et réduction impôt 30% soit 22 655€ sur vos revenus 2016
Appel de fond 2eme année 40% (2017) pour les travaux soit : 100 689€ et réduction impôt 30% soit 30 206€ sur vos revenus 2017
Appel de fond 3eme année 30% (2018) pour les travaux soit : 75 517€ et réduction impôt 30% soit 22 655€ sur vos revenus 2018
Voici la répartition du financement de ce bien sur 20 ans. De fait un peu plus de 50% de son bien est financé par les réductions d’impôts et les loyers perçus.
Avec un effort mensuel moyen de 1 320 € par mois, vous aurez une économie d’impôt global de 139 605€ sur les revenus de cet investissement non fiscalisés durant 16 ans.
Le tableau en lien ci-dessous est une estimation de la retraite et des revenus issus du patrimoine de ce Biologiste
A ses 67 ans, sa retraite (CAVP principalement) est estimée à 2 800 € net de prélèvements sociaux par mois.
Il disposera par ailleurs de capitaux de 334 790 € (constitués de son Epargne Salariale ), et d’un contrat Madelin qui complétera sa retraite à hauteur de 385 € par mois (rente viagère réversible à 100% )
Son immobilier Loi Malraux lui rapportera à ses 67 ans, au minimum 830 € avant fiscalité (loyer revalorisé au cours des années avant sa retraite), soit près de 30% de sa retraite annuelle obligatoire
De plus ce bien protège aussi son épouse qui ne travaille pas, en cas de décès, en cours de carrière (emprunt assuré) ou au moment de la retraite (usufruit). Ce bien de qualité pourra aussi faire l’objet d’une transmission à leur enfant .
Avec des revenus globaux, nets de fiscalité de près de 5 700 € net par mois ce Biologiste et son épouse peuvent appréhender sereinement la retraite, d’un point de vue financier, en s’appuyant notamment sur un patrimoine judicieusement diversifié (financier et immobilier).