L’investissement Pinel permet d’obtenir une réduction d’impôt aux investisseurs désireux d’investir dans de l’immobilier neuf locatif. Le montant de la réduction d’impôt est de 18% du prix de revient du bien à répartir sur 9 ans, soit 2%/an. Ce taux est porté à 21% pour une location sur 12 ans.
C’est un attrait important dés lors que vous payer à minima 5 000 € d’impôt sur le revenu
Le pourcentage de réduction d’impôt s’applique sur le prix de revient du bien immobilier majoré des frais de notaire dans la limite de 300 000 €, soit une réduction maximum de 63 000 € pour une location sur 12 ans. La première réduction d’impôt débutera l’année d’achèvement des travaux si il est acquit dans le cadre d’une vente en état futur d’achèvement ion d’impôt débutera (VEFA).
Le propriétaire-investisseur devra établir son loyer en fonction de plafonds fixés par décret, quant au futur locataire il devra entrer dans des plafonds de conditions de ressources. Néanmoins, et c’est une évolution notable de la Loi PINEL vis à vis de la Loi précédente (DUFLOT) , les plafonds de ressources sont suffisamment élevés et concernent une très large majorité de la population (exemple en zone A grands villes de plus de 250 000 habitants : couple avec un enfant plafond de ressource : +65 000 € )
Exemple : Un Pharmacien parisien âgé de 42 ans souhaite se constituer un patrimoine immobilier tout en diminuant sa fiscalité sur ses revenus. Il désire aussi sensiblement améliorer sa future retraite CAVP programmée à 65 ans. La revente de ses parts de la pharmacie lui permettra d’accéder à l’un des rêves : l’achat d’une résidence secondaire sur la côte Varoise.
Il est marié, 2 jeunes enfants et son épouse ne travaille pas.
Son BIC est de 100 000 €, stable depuis 2 ans suite à la fin du remboursement des parts de sa pharmacie .Il a plutôt un profil assez prudent et il dispose d’une capacité d’épargne. A 35 ans il a ouvert une Assurance vie sur laquelle il verse mensuellement 300 €. Il verse par ailleurs la même somme sur une retraite Madelin depuis 2 années réversible à 60% au profit de son conjoint.
Il décide d’investir dans un appartement Type 3 situé à Bordeaux, en finançant en totalité son acquisition avec un prêt sur 15 ans au taux de 2.00% (Assurance emprunteur comprise).
Le prix de l’appartement (+ stationnement) est de 280 000 € pour un loyer de 850 € /mois.
Voici la répartition du financement de ce bien sur 15 ans. De fait un peu plus de 50% de son bien est financé par les réductions d’impôts et les loyers perçus.
Le tableau en lien ci-dessous est une estimation de la retraite et des revenus issus du patrimoine de ce Médecin.
A ses 67 ans, sa retraite (CAVP principalement) est estimée à 2 300 € net de prélèvements sociaux par mois.
Il disposera par ailleurs de capitaux de 173 000 € (constitués de son Assurance Vie ), et d’un contrat Madelin qui complétera sa retraite à hauteur de 340 € par mois (rente viagère réversible à 60%). En prélevant les intérêt sur son assurance il pourra obtenir des revenus réguliers nets de l’ordre de 290 € pas mois (sur base d’un rémunération nette de 2,00% )
Son immobilier locatif PINEL lui rapportera à ses 67 ans, au minimum 850 € avant fiscalité, soit un tiers de sa retraite obligatoire . De plus ce bien immobilier acquit protège aussi son épouse qui ne travaille pas, en cas de décès, en cours de carrière (emprunt assuré) ou au moment de la retraite (usufruit).
Attention néanmoins si Madame devait être seule au moment e la retraite suite au décès de Monsieur, les ressources régulières pourraient être justes (2 280 € après impôt) avec trois biens immobiliers à entretenir (envisager alors de vendre la résidence secondaire ou mise en location)
Avec des revenus globaux, nets de fiscalité de de 3 300 € net par mois (retraite CAVP , Madelin+ Assurance Vie et Loyers) ce Pharmacien et son épouse pourront appréhender, financièrement parlant, plus sereinement leur retraite .
Points positifs :
- Conditions de taux très intéressantes pour emprunter actuellement en dessous de 2% généralement
- Investissement neuf en conformité avec les normes environnementales en vigueur(BBC), privilégié par les locataires
- Idéale pour se constituer un patrimoine à moindre frais grâce aux loyers et réductions d’impôts.
- Protéger sa famille en cas de décès
Mise en garde :
- Ne pas réaliser cet investissement uniquement pour la défiscalisation . Achat avant tout d’un bien immobilier , l’incitation fiscale étant « la (belle) cerise sur le gâteau «
- Prendre les garanties locatives pour sécuriser l’opération
- Valider l’emplacement pour :
- Le marché locatif : privilégier les offres avec une estimation de loyer fournit par une agence de gestion locative.
- La valorisation du bien au terme.
- La mixité propriétaire occupant/locataire.